2013年注会《税法》考点及典例：土地增值税的纳税人和课征税范围

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土地增值税的纳税人和课征税范围

一、纳税人

【例题1·多选题】下列属于土地增值税纳税义务人的有(　　)。

A.社会团体

B.外商投资企业

C.个人

D.事业单位

【答案】ABCD

【解析】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位，只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，均是土地增值税的纳税义务人。选项ABCD均符合题意。

二、征税范围

土地增值税的税收负担

一、税率

土地增值税实行四级超率累进税率。

从历年试题看，考试试卷上一般会提供的。最低税率为30%，最高为60%;同时要注意，为了简化核算，一般采用速算扣除系数参与计算。

【提示1】普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

【提示2】高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

【例题4·多选题】下列各项中，符合土地增值税税收优惠有关规定的有(　　)。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税

B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税

【答案】BD

【解析】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，选项A错误，选项B正确;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税，而不是仅仅对超过部分计税，所以选项C错误，选项D正确。

土地增值税的税额计算

一、土地增值税的计算步骤

要计算土地增值税，首先需要明确计算土地增值税的基本步骤。

一般有以下几个步骤：

(1)确定转让房地产所取得的收入;

(2)确定可以扣除项目的金额;

(3)计算增值额和增值率;

(4)计算应纳土地增值税税额。

二、转让新建房地产开发产品应纳土地增值税的计算

(一)确定房地产转让收入

纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款以及有关的经济收益，具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

【提示】纳税人隐瞒虚报房产成交价格的，应该由评估机构参照同类房地产交易价格进行评估。

税务机关根据评估价格确定计税收入。

(二)确定准予扣除项目的金额【★2011年单选、综合题，2010年、2009年计算题】

【提示】房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述①、②项所述两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

【例题5·单选题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元，不能提供金融机构的贷款证明;已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为8%;该企业允许扣除的房地产开发费用为(　　)万

元。

A.400

B.350

C.560

D.750

【答案】C

【解析】该企业允许扣除的房地产开发费用=(1000+6000)×8%=560(万元)。

(三)计算增值额和增值率【★2011年综合题，2010年、2009年计算题】

增值额=转让房地产取得的收入-准予扣除项目金额增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

【提示】计算增值率的目的，是为了确定适用税率及其速算扣除系数。

(四)计算土地增值税应纳税额【★2010年、2009年计算题】

土地增值税应纳税额，要根据增值率的不同来计算。

【例题6·单选题】2011年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入9000万元，已知该公司取得土地使用权所支付的金额及开发成本合计为4000万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金600万元(不合印花税)。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为(　　)万元。

A.1350

B.990

C.1000

D.1150

【答案】B

【解析】销售收入=9000(万元)

扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额及开发成本+房地产开发费用+税金+加计扣除费用=4000+4000×10%+600+4000×20%=5800(万元)

增值额=9000-5800=3200(万元)

增值率=3200÷5800×100%=55.17%

土地增值税税额=3200×40%=5800×5%=990(万元)

三、转让旧房及建筑物应纳土地增值税的计算【★2009年单选题、多选题】

纳税人转让旧房及建筑物应纳土地增值税时，准予扣除的项目如下：

(1)纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

(2)纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

(3)对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

(4)对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

【例题7·单选题】某化工公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税(　　)万元。

A.21

B.30

C.51

D.60

【答案】A

【解析】可扣除项目=800×50%+30=430(万元)，增值额=500-430=70(万元)

增值率=70÷430×100%=16.28%，应纳土地增值税=70×30%=21(万元)

【例题8·单选题】2011年1月某市工业企业转让5年前购入的办公楼，取得转让收入1800万元，该办公楼不能取得评估价格，但是该工业企业保留了购房的发票，发票上所载购房金额为1000万元。该工业企业转让办公楼应缴纳的土地增值税为(　　)万元。(不考虑印花税)

A.73.50

B.201.30

C.151.80

D.240

【答案】C

【解析】扣除项目=1000×(1+5×5%)+(1800-1OOO)×5%×(1+7%+3%)=1294(万元)

增值额=1800-1294=506(万元)

增值率=506÷1294×100%=39.10%

应纳土地增值税=506×30%=151.80(万元)

四、房地产开发企业土地增值税清算

【★2010年单选题、多选题、2009年单选题、多选题】

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